近期北京租赁市场明显回暖，租赁成交量走出淡季，优质房源成交火爆。虽然挂牌租金没有明显上涨，但价格明显比春节前坚挺，走出了前期价格松动的局面。有租客向证券报记者反映，最近租房的人挺多的，喜欢的房子犹豫一下就租出去了，租金也不好说。
工作潮来了。
《证券日报》记者从多方了解到，春节过后，城市新增农民工增多，租赁市场分批迎来新增租赁需求。此外，随着前几年租房合同的到期，房租变动的次数也明显增多。新增需求和批量租金变动的双重因素叠加，共同推动租赁市场回暖。
“靠近地铁、装修好、居住密度低的房子，在租赁市场上属于相对优质的房子，价格也会相应贵一些。最近换房客户预租合同到期，改善需求增加，使得这些优质房源的出租速度比以前更快。”多位租房中介对《证券日报》记者表示，“此外，随着新农民工的增加，单价较低的群租房成交情况也有所好转。”
租客李良(化名)春节后刚通过北京一家互联网公司的面试。为了顺利度过实习期，春节后李良在公司周围找了一个房间。据李良说，我过去和父母住在一起。一方面希望工作后独立生活，另一方面希望通过租房缩短通勤距离。“但可能是我第一次租房没有经验。我想第二天再签合同。很多次都被中介告知已经租出去了。中介说是要找量大性价比高的房子。这些房屋中介有独立的钥匙。如果当天不签，下次再来只能看别的了。有钥匙的房子里，有很多人一起看房。”
然而，李良也指出，目前市场上并不缺乏可供出租的高质量住房。“不管什么时候去，都有好房子出租。只是价格不好。公司周边好一点的一居室，月租5000元起。低于这个价格的房子，当天犹豫的时候就被中介租给别人了。”
与李良这种想租到高质量住房的客户不同，许多农民工在春节期间进城的第一件事就是找到最便宜的房子，并尽可能降低租金。而这种住房，通常是以二房东隔断转租的形式。受此影响，隔断房在经历了长时间的低成交后，也恢复了前几年的热闹成交。
以人口密度较大的天通苑小区为例，这里聚集了北京最便宜的分割房。在此期间，群租房受到影响，很多房子只有在之前的租约到期后才能空置。“最坏的情况，五六百块就能租到房子。现在没那么便宜了。1000-1700元/月的隔断房，作为农民工的第一套过渡房，是目前成交的主力。这个区域一般都是二房东，严重的时候没人租。这些隔断的房间都是二房东自己住的。现在进城的人多了，这些房子也开始迎来看房潮。每天下班都有人敲门看房。这种情况已经很久没有发生了。”长期与二房东合租的租客王红(化名)告诉证券报记者。
影响力的削弱
记者调查发现，目前，租房市场普遍不受影响。第三方机构披露的近期租赁数据显示，春节过后，重点城市租赁市场成交量和成交价格均有不同程度的上涨。但是，由于防治工作还没有完全放开
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，在各地的影响下，很多出租房空置，租金也在下降。相比中小城市，大城市拥有优质的教育、医疗产业等优质公共资源，人口吸引力更大。大城市住房的突出问题是住房供不应求，房价高，低收入者、新市民、年轻人面临住房困难。目前说大城市住房供不应求没有问题，但是租房供不应求就难说了，因为没有人租不到房子。租房市场面临的问题不是供给不足，而是租房乱象，比如长租公寓频频爆仓，租房市场监管以及相应政策有待完善。
长租问题有望解决。
“很多人短期租房。就算高房价租房子划算，也很少有家庭靠租房子解决一辈子的住房问题。更何况现在孩子上学还是和住房捆绑在一起，有产权房的孩子上学更有优势。目前家庭长期租房的需求并不多，大部分只是过渡。在影响下，租房者对产权房的需求变得更加强烈。”赵秀池指出，“建议重新评估新建租赁住房的数量。”
鉴于长期租赁住房的供应，赵秀池指出，不应忽视个人房东在租赁市场中的作用。个人房东提供的租赁房源可以是长期租赁房源，应该引起足够的重视。不一定要发展机构租赁才能发展长租，也不一定要建设新房才能发展长租。作为二房东的租房中介，需要低价的房源供应，其盈利模式是可以成立的。所以如果有工业厂房改造，集体土地建设，或者旧房需要改造，需要一定的投资，又能带来增值，可以鼓励租赁机构参与。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(简称《纲要》)全文发布。针对租赁市场，《纲要》指出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民都有住的地方，职住平衡。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活现有住房资源，大力有序扩大城镇租赁住房供应，提高
长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。对此，多位分析人士指出，《纲要》提到的“有效盘活存量住房资源”“支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”等对于长租房企业来说意义重大。此前，很多长租房公寓是将办公楼等区域进行改装，由于消防等问题，面临较大的监管风险，使得长租房企业只能以试点的方式进行，无法全面铺开。预计随着监管部门细则出台，长租房将迎来规范化运行的新时期。