然而，有许多不同的变种，这两种贷款类型。学习抵押贷款的基础知识有助于减少困惑和恐惧，甚至可以为潜在的购房者节省数万美元。
无论你是房主还是房地产投资者，利率都受到多种经济因素的影响，这些因素可能会对当前利率产生巨大影响。重要的是要知道这些因素，以决定是否获得固定利率或可调利率抵押贷款买房或现有贷款再融资。
通常，抵押贷款是由银行、信用合作社或抵押贷款经纪人发起的。在激烈的竞争中，这些贷款人不断地相互竞争，以便在特定的区域或国家市场中获得立足点。出借人根据利率、服务费、客服进行竞争，但利率和服务费的差异会影响出借机构的盈利能力。考虑到大多数融资贷款的风险，许多贷款机构甚至不把贷款记在账上。他们只在次级抵押贷款市场折价出售贷款。
二级市场通常被称为集合器，但贷款发起人和贷款公司也可以充当集合器。通常，这些公司将不同借款人的抵押贷款进行汇总，并设立被称为抵押贷款支持证券的安全账户。抵押贷款支持证券是由一批抵押贷款支持的债券，然后出售给其他投资者。先给抵押贷款支持证券定价，再定价卖给投资者。定价决定了贷款人可以在新贷款上花多少钱。
反过来，这将影响新的再融资贷款向消费者收取的利率。如果这听起来有点混乱，它可以，但原则很简单——你的实际贷款最终可能由一家你从未听说过的公司拥有和管理。但是对于整个经济来说，更重要的是，如果整个市场出现问题，这些证券就会变得非常不稳定，有时甚至一文不值，从而影响我们目前的经济形势。但这是另一篇文章的主题。
因此，抵押贷款支持证券以银行投资、保险公司、养老基金、私人对冲基金、外国投资者和政府房地产子公司的形式持有：房地美和房利美。抵押贷款支持证券的需求水平决定了其在市场上的价格。寻求良好回报的投资者会定期将这些证券与其他提供收入的投资(如政府债券和公司债券)进行比较。
为了追溯抵押贷款利率的来源，你必须遵循从借款人到证券投资者的链条。抵押贷款过程随着投资者从次级抵押贷款交易商那里购买抵押贷款支持证券而结束。因此，可以有把握地假设，投资者在很大程度上决定了向客户收取的利率。
对于任何有意愿的投资者来说，抵押贷款支持证券的清算价格来自自由市场。这些价格在抵押贷款行业波动，最终决定了给予可靠借款人的利率。
美联储在提高利率方面也发挥了作用。他们通常设定证券的当前短期利率，如10年期美国国债的收益率。债券市场通常会根据联邦政府对短期利率的控制做出反应。众所周知，30年期房贷的利率与10年期国债相关。因此，投机者敏锐地观察政府债券的收益率，并将其与联邦货币政策进行比较，以预测利率的未来表现。