美联：大型单位需求增 土地供应宜兼顾
美联物业首席分析师刘嘉辉表示，新一届政府即将就职，相信将持续增加供应以稳定楼价，但自去年4月以来推出的住宅地皮中，限呎限量单位佔逾7成半，加上现时楼龄在10年或以下的大型单位数目佔全港私楼总存量比例仅1.4%，难以满足市场对一手大型单位日渐趋升的需求。故刘嘉辉认为，政府在增加细单位供应的同时，可适当考虑增加大型单位的数量，以纾缓该类型单位供不应求的局面。至于今年下半年楼市，他认为一手市场仍然会是焦点，带动今年全年整体物业注册量有望突破十万宗水平，而全年平均每宗注册金额则会出现一手回落，二手平稳的局面。
图:楼龄10年或以下的大型单位数目偏低一手大单位市场需求与日俱增
刘嘉辉续谓，根据美联物业资料研究部数据显示，截至6月27日为止，今年上半年一手私楼注册量录得5398宗，相应的金额录得逾640亿元，与之前两个半年水平相若，交投保持平稳。而二手则截然相反，近三个半年无论注册量及金额均经历大上大落，去年下半年大跌50%后，今年上半年反弹约四成半，而其中今年上半年注册暂录得36039宗，较去年下半年反弹约四成半。事实上，过去一年的二手注册量亦经历了自回归15年以来的第二大跌幅及升幅，跌幅仅次于亚洲金融风暴，而升幅则逼近08年海啸后的反弹。
图:过去一年二手注册量经历回归后第二大跌幅及升幅回归15年间，除了整体楼价经历了高低起伏，市场对于不同类型单位的成交亦发生着变化。根据回归前一年与回归第十五年各类金额的一手登记变化可见，500万元以上的单位比率录得上升，特别是逾1000万元的物业，从回归之前仅佔6.5%，大幅攀升至过去一年的33.8%；相应的，500万元以下的物业比率则录得跌幅，由回归前一年佔71%的水平，回落至过去一年的21.1%。而二手方面，500万至1000万元物业登记比率达14.6%，比回归前一年多出3.5个百分点，而逾1000万元的物业登记比率亦微升至5.2%，反观500万或以下的则由84.6%减少至80.3%。
未来8年落成料逾30万个
随着7.1临近，市场对于新一届政府房策的关注度也与日俱增。根据现时房策的资料，预计2012年至2019年8年间包括私楼、资助出售房屋(「置安心」及居屋)及公屋料将有约307,800个单位落成，较过去的8年即2004年至2011年升约3成，惟较1996年至2003的8年仍跌约4成。当然，以目前房策的落成数字作估计，而最终实际落成量将视乎未来房策变化而定。
而今年踏入第三季度，政府仍会陆续推出住宅地皮及铁路项目，而第二季已推出招标的前北角邨地皮及沙田大围站项目市场预期都过百亿，加上第三季约5000个单位的土地供应将陆续招标，共可提供约8,616个单位，料成为第三季市场焦点。
虽然政府有决心持续增加供应，但根据美联物业资料显示，自2011年4月至2012年9月已推出及计划推出的住宅地皮中，限呎限量单位佔逾7成半，即集中兴建中小型单位。而根据差饷物业估价署数据显示，过去十年落成(即楼龄在10年或以下)的大型单位(实用面积为1076呎或以上)数目偏低，仅得15422个，并估计仅佔历来83524个大型单位不足2成，更佔全港总存量比例仅1.4%，较难满足市场日渐趋升的对一手大型单位的需求。
今年平均每宗金额料一手回落 二手平稳
展望下半年，刘嘉辉预计，随着新盘持续推出市场，料一手私楼注册量下半年有望攀升并逼近万宗水平；而缺乏焦点的二手市场料仍保持平稳横行，维持约3.6万宗水平。在一手市场带动之下，今年全年整体物业注册量仍有望突破十万宗水平，全年平均每宗注册金额则会出现一手回落，二手平稳的局面，分别录得1,070万元及415万元。
图:料今年平均金额一手回落 二手平稳地产网数据参考：楼市成交
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